中国は世界最大の不動産業市場であり、今後、世界最大の高齢者向け不動産業市場にもなると予想されている。しかし、全体からみると、中国の高齢者向け不動産業はまだ始めたばかりで、有効需要の不均一、収益モデルの不明確、産業チェーンのまだ未完備などの問題に直面している。

市場の見通しがよく、投資者が市場に進出 

2010年、万科は、北京房山竇店試験拠点である高齢者向け不動産プロジェクト「万科幸福匯」において、賃借、賃貸の2種のモデルで高齢者向け不動産業への進出のために道をつけると発表した。万科とは違い、緑城は「先に養老、その後に不動産」のアプローチをとって、緑城頤楽教育投資公司を設立し、中国初のアカデミックな養老モデルを創った。 

保利不動産は、先立った2008年に、既に高齢者向け不動産業に足を踏み入れた。今は、北京、上海、広州、成都、三亜、陽江など6つの都市で7つの高齢者向け不動産プロジェクトを作り上げている。不完全な統計によると、現在、全国では80社の不動産会社が養老不動産分野に進出しており、100を超える養老不動産プロジェクトに携わっている。

不動産開発会社だけではなく、人口高齢化がますます深刻化となり、政府が社会資本のシルバー産業への進出の加速化を奨励‧誘導することを目的とする数々の政策を次々に打ち出した背景の下、高齢者消費市場の巨大な潜在力の吸引により、各資本が殺到してこられた。保険会社、中央企業を代表とする「金主」たちは、事業の展開、市場の獲得に取り組み、有望な新興事業としての高齢者向け不動産分野で突破を遂げるよう努めている。

豊かな資金を持ち、事業範囲の広い中央企業は迅速に行動している。先立った2013年4月に、中国石油化工は四川郫県と、80億元の資金を投下し養老ベッドを1万台設置したとの契約を締結し、、養老産業パークの開発モデルを探ってきた。2013年5月に、中国水電建設集団[2.59% 資金 研報]も、連携の形で重慶璧山で80億元の資金を投資し養老不動産プロジェクトを建設すると発表した。

保険企業は豊かな資金を持ち、長期的かつ安定した収益を求めるが、高齢者向け不動産開発は大量の資金を必要とし、投資リターン周期が長く、投資収益が安定するという特徴はちょうど保険企業の上記要求と一致している。「中国シルバー産業発展報告書（2014）」によると、今、泰康人寿、中国人寿、中国平安、新華保険、合衆人寿、中国太平、中国人保の7社の保険会社が高齢者向け不動産業に進出しており、投資額は約1000億元となっている。

同時に、中国高齢者消費市場の巨大な潜在力に引き付けられ、一部の有名な国際養老サービスグループ、不動産投資基金なども高齢者向け不動産業に進出し始めている。たとえば、アメリカアラマーク、フランスソデクソ、香港Megafitなどが、請負業者として、中国の高齢者向け不動産業の先駆者である上海親和源の家政サービス、不動産管理、高齢者給食、高齢者リハビリフィットネス、高齢者病院運営などのサービスや事業を引き受けている。

硬直的需要は不均一、産業チェーンはまだ未完備

全世界から見ると、高齢社会の到来に伴い、高齢者向け不動産業は徐々に世界不動産業の新しい部分になりつつある。中国は世界最大の不動産業市場であり、世界最大の高齢者向け不動産業市場になる可能性もある。これは幅広い範囲で認識されている。中国高齢者科学研究センター高齢社会と文化研究所の所長、副研究員李晶氏は「経済日報」の記者に「事実上、中国の高齢者向け不動産業は既に加速発展のための基本的な条件を持っており、中に最も重要なのは、需要がますます顕著化です。」と語っている。

「市場では高齢者向け不動産業の最初の形態が若干できていますが、本当に成熟した収益モデルはまだ検討‧模索中です。」と中国高齢者科学研究センター高齢者経済と産業研究所アシスタント研究員‧董彭滔氏は「経済日報」の記者にこう語っている。全体として、中国の高齢者向け不動産業はまだ始まったばかりで、有効需要の分布が不均一、収益モデルが不明確、産業チェーンがまだ不完備などの問題に直面しており、多くの資本はまだ積極的に注目し、次第に検討し、構造を準備し、互いに様子見の段階にある。

年齢から見ると、高齢者向け不動産に関心をもつのはほとんど老人であり、全社会の高齢意識及び「早めの老後準備」の理念はまだできていない。地域から見ると、西部地区の高齢者向け不動産業の発展は東部の発達地区より遅れている。都市部と農村部から見ると、高齢者向け不動産プロジェクトはほとんど都市と町にある。

董彭滔氏によると、硬直的需要の分布が不均一ということは、産業の発展を制限すると同時に、将来的に産業発展に巨大な空間があることを示している。重要なのは、大量の消費需要を引き出し、潜在的な需要を現実的な需要にし、さらに徐々に硬直的需要にしていくということである。

高齢者向け不動産業は、新型の業種として、資本運用、人材育成、ハードウェア建設、管理運営などを含め、非常に長い産業チェーンを有し、いずれも不可欠なものである。しかし、スタートしたばかりの中国の高齢者向け不動産業は、まだ基本的な標準や体系がなく、専門化の管理組織や人材育成、トレーニング体系も不足しており、まだまだ完備した産業チェーンができていない状態である。

このような状況の下、投資者は、投資、開発、運営、サービスなどすべての業務を一括して行うか、或いはハードウェアだけ行って、管理やサービスなどのソフトウェアを国際的な専門機関に任せている。「前の方は迫力があってすばらしいことですが、実はしょうがなく、自分自身が不得意な管理やサービスを行うと、結果として不十分な専門化、高コスト、抵効率などの問題が出てきます」と、李晶氏はこう考えている。これによる低レベルの管理サービスに対しての高い料金で、さらにシルバー住宅やサービスの販売が難しくなり、企業の持続可能な発展に影響を与えられる。さらに重要なのは老人の需要を満足することができないということである。

盛んに続ける供給は今後のトレンド

中国は既に高齢社会に入っている。人口の基数が大きいため、将来には世界でシルバー産業の市場潜在力が最も大きい国家となるだろう。予測によると、2014年～2050年には、中国の高齢化人口の消費潜在力は4万億元から106万億元に成長し、GDP比は8％から33％に成長する見込みである。

中国の高齢者人口の基数が大きく、成長スピードが速いため、高齢者向け不動産業の発展に前提条件を提供している。1999年に高齢化社会に入って以来、人口高齢化の程度がますます高くなり、且つ継続的に速いスピードで成長している。2013年には60歳以上の高齢者人口が2億を突破し、2053年になると、ピークの4.87億前後を迎えると予測されている。そのときになると、3人ごとに老人1人ということになり、大きな高齢者群が巨大な消費潜在力をもたらしてくる。

経済の継続的な高速発展に伴い、国民とりわけ高齢国民の所得水準が継続的に高まり、高齢者向け不動産業の発展に消費基盤を提供している。2005年より、企業定年退職者の基本月給年金は既に10年連続で増加し、1人当たりの年金は2005年の713元から2013年の2000元以上と増やしていた。第十八回人民代表大会のレポートでは、2020年には都市部と農村部住民の1人当たり所得が2010年より倍増の目標を実現し、老人の所得も大幅に増えると発表している。

「老人たちの消費意向は変化しつつあり、特に20世紀50年代以降に生まれた老人は、お金を使って経済社会発展の成果を楽しみ、高品質の老後生活を求めようとしています。」中国高齢者科学研究センターの副主任党俊武氏は、老年期に入るに従い、現在の中年の人たちは、現在の消費観念を老年生活に持ち込み、消費意向は現在の老人より著しく高まるだろうと語っている。

また、生育率の継続的な低下によって、家庭がますます小型化となり、子どもたちは多大な養老圧力にさらされるため、養老の硬直的需要は増えている。うまく設計されかつ老人に適した施設を有し、良好なサービスを提供可能な高齢者向け不動産プロジェクトが好まれるだろう。

「将来には高齢者向け不動産業の需要は巨大な潜在力があり、多くの資本の新たな投資チャンネルになります。」と党俊武氏は語った。また中国高齢者向け不動産業の高速発展を促進するために、潜在的な需要を現実的な需要にするにあたり、運営管理及びサービス提供を強化し、発展計画の制定を加速し、秩序ある発展をさせる。発展環境を調整するのに支援政策を導入したり、合理的な分業をするのに産業チェーンを育成したり、需給双方の資金問題を解決するのに多元化の投融資プラットフォームを構築したり、また通用型居住環境の建設、人材育成、市場規制などの面で着実な取り組みが必要とするとの意見を発表した。