庞大的人口基数让中国快速进入老龄化社会。 统计数据显示，人口结构从成年型社会进入老年型社会所需要的时间，各个国家或地区并不相同。 其中，法国需要115年，美国需要60年，英国需要45年，日本需要25年，中国仅仅需要18年。 正是这种快速变化，让中国的养老地产在投资者眼中成为新的利润增长点。然而，养老产业的巨大需求真的会给养老地产带来盈利机遇吗？

    “养老地产≠养老产业。”针对中国大陆日益兴盛的养老地产热，台湾财团法人全成社会褔利基金会副董事长、台湾老人福利机构协会名誉理事长陈敏雄向《中国建设报·中国住房》记者阐述了他的看法，“养老产业的核心是服务，不是住所，而服务的核心是医疗保健服务与生活照顾；养老地产虽然也提供物业管理服务，却属于售后服务的范畴。因此，养老地产与养老产业两者关系密切，但并不等同。”

    “这种对养老地产的看好，或许是建立在所谓工业地产 如科学园区 成功案例的基础上。但是，工业地产的成功不代表一定有养老地产或休闲养生旅游地产的诞生。只有产业在先、地产在后，以产业为核心、以地产为支撑，才能让二者取得双赢的结果。”谈到养老产业如何与地产结合，陈敏雄给出了自己的建议。

    据了解，比大陆率先进入老年型社会的台湾目前推行的是“长照赡养产业体系”，其产业策略是“全人照顾、在地老化、多元连续性服务”，推动方向“以居家式服务、小区式服务为主，机构式服务为辅，发展多层级照顾服务系统”。为此，台湾政府采取的对应方案是“有条件开放私人进入长照体系、制定长期照顾十年计划 2007～2016 、推动全民长期照护保险制度”。

这项制度推行多年来，截至2012年12月的数据显示，台湾养老产业供需现状已呈现供大于求的局面，其总收容床位数为97229张，总需求床位数66044张，实际使用率为75.5%。

    “目前，台湾养老产业的经营形态包括公营机构、民营机构、公设民营机构三大类1000多家；机构类别包括长期照顾机构、安养机构、老人公寓、小区赡养堂四类。”陈敏雄告诉记者，时至今日，台湾养老产业同样面临许多问题。

    一是机构多为养护型的小型私人设施，经营规模小，质量良莠不齐，违规情况普遍。二是机构供需失调且区域分配不均，同业间恶性竞价影响照护质量。三是基层专业人力资源不足。四是受基本工资一再调整与人力需求影响，人事成本及物价上涨，运营成本增加，而机构营收难以相对提升，运营压力沉重。

    与此同时，消费者意识高涨、投诉案件增加，运营风险随之增加。而机构经营受限于法规及社会养老模式，不是经济规模小，就是以非营利组织（如社福团体及医疗法人）模式经营，不仅难以吸引企业投入，也间接造成跨领域专业人才培育的欠缺，难以适应未来长照赡养产业发展的需求。此外，机构经营多从福利的角度出发，仅提供法规内基本服务需求项目，市场定位难有差异化，欠缺创新及更新服务设备的动机，势将影响未来长照赡养产业的发展。因此，面对长期照护保险制度的实施或养老产业化趋势，福利化将式微，长期赡养福利化概念运营模式势必将转型与变革。

    当记者询问陈敏雄对大陆一些高端养老地产的看法时，他认为“高端养老≠大房子＋奢侈装修＋豪华配套”。其实，老人更关注的是“养老设施是否是宜居住宅、是否安全舒适方便、小区生活机能是否良好、医疗便捷与否、社交访友方便程度以及是否有专业尊严的照顾服务等”。

    而在与记者的交流过程中，陈敏雄同样分析了大陆养老产业面临的问题。

    “大陆城镇收养失能老年人机构多为社会化非营利机构或市场化的民营机构，而政府办理的机构大多倾向收养健康、生活能够自理的老年人。这种分工不利于失能老人的长期看护。”陈敏雄认为，“农村老人收养机构主要执行政府对‘五保’的收养政策，缺乏制度及设备、人员等安排。大多民办养老机构虽然愿意收养失能老年人，但投资回报周期长、享受政策待遇较低，造成照护的服务质量难以保证。”

    “其实，大陆最主要的问题在于老龄政策法律效力低，或缺乏相应的施行细则，导致政策难以落实，或规定过于原则化难以操作，‘未富先老’的特征日益凸显。”陈敏雄这样说。

来源：中国建设报

http://www.chinajsb.cn/bz/content/2014-01/15/content_116678.htm