论坛现场 © 栖城设计

第八届SIC老博会 同期活动

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养老项目开发 & 设计实践论坛

主题：城市型养老设施与复合型业态开发

开场主持

关键词：实践趋势+项目挑战+地域性

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主持人

栖城设计董事合伙人

管轶群

作为本次论坛主持，栖城设计董事合伙人管轶群先生提到，康养行业历经幼儿期、青春期，成功的经验、失败的教训，现在是合适的时间点来探讨以下问题：

1. 养老项目目前的关注点局限在郊区大盘，对此应当作何反思？

2. 地产调控形势下，存量配建物业成为热点话题，康养是否能够成为未来很好的转型方向？

3. 从政策和学术角度来看，城市型、服务型养老公寓等规范的制定，对未来会有怎样的参考意义？

对这些问题的探究，是本次论坛选择 “城市型养老设施与复合型业态开发”话题进行深度探讨的主要原因。其答案，在各位嘉宾的分享中有着诸多体现。以下为精彩分享：

01.

垂直微型城市社区

基于商业综合体开发的城市型康养项目实践

关键词：城市型+垂直型+大型商业设施+华东

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分享嘉宾

新城控股集团股份有限公司康养总公司副总经理

李昆

当我们在谈论城市康养产品的时候，在谈论什么？我们需要为城市贡献怎样的康养产品？新城控股李昆先生以南京“新城·心颐”城市康养综合体项目为例，从“策划逻辑、产品创新和商业创新”三大维度，梳理了这个存在于多功能集成城市综合体内的康养项目。解析其策划逻辑及轻运营思路，从康养产品的集成运营、盈利模式和可持续发展经营方面，分享新城的探索经验。

1. 面对地产类康养项目面临的挑战，项目的策划逻辑：

远离城市则没有人气，城市中心则物业很贵——做城市型集约综合体；

城市型项目面临高租金和低收入的商业逻辑矛盾——主动招商、开放；

传统三费很难支持高收入康养机构日常运营——打造综合业态，增加经营坪效；

高龄客群≠高消费客群——面向50+客群。

2. 面对垂直康养综合体的设计策划挑战，进行产品创新：

业态多样，流线和客群种类极多——垂直梯控管理，多部电梯联动；

办公改康养，消防、报建、养老资格证获取等——争取政府支持，争取特例特办；

开放式公寓的组成元素——专业照护+基础医疗+酒店式公寓管理+智能化管控+社区老年大学+日间照料中心。

3. 面对商业模式的挑战，进行商业创新：

10个亿的投资对应初期2000万以上净现金流——多重模式并举，

如何快速回收投资——银行贷款+类REITS，

未来同类型产品如何拓展——资产包+海外REITS，

是否具有复制价值——有限的复制可能。

02.

康养赋能与存量再造

保利养老多元业态探索与实践

关键字 / 国家级标准化×存量盘活×CCRC×适老化改造×养老智能化

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分享嘉宾

保利健康产业投资有限公司助理总经理

郭延洲

地产调控形势下，存量物业如何与康养项目相结合？怎么评估持有项目是否适合做养老？改造时需要注意哪些方面？保利健康郭延洲先生结合保利养老多元业态探索与实践，以“存量再造与康养赋能“为题为我们分享了宝贵的“保利经验”。

1. 满足怎样条件的存量物业适合做养老？

区位条件：以核心城市为主，城市中心区域或近郊为宜；五公里范围内有二级及以上综合医院；避免接近高污染区域。

建筑面积：建议建筑面积5000㎡-15000㎡，单层面积1000㎡-1500㎡；独栋建筑，独门独院，层数5-15层为宜；至少需要一台担架电梯或者具备加装电梯的条件。

合规性：产权证件完整，产权关系清晰；产权业主方及上级主管部门同意物业做养老经营用途；周边居民、商户、在营企业等群体对于该物业用于养老经营用途无明确反对意见。

2. 从哪些方面进行改造可行性评估？

规划布局：独立的交通系统，独立的对外出入口，便捷的救护动线，便于独立运营管理；

活动场地：活动健身场地，休闲社交场地，景观绿化场地，儿童活动场地；

空间组织：优选走廊式建筑，次选庭院式建筑，控制建筑开间，控制床均面积；

结构体系：钢混优选框架结构、高层优选框剪结构、砖混优选内框架承重。

03.

以医带养-富力颐安城市综合型CCRC

关键词：城市型+养老社区+国际医院+华南

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分享嘉宾

富力集团医疗健康产业管理公司副总经理

梁影君

谈及康养产业，医养结合是必不可少的一环。那么，如何做到“以医带养”，在为长者提供一站式全周期服务的同时，开拓全新养老模式？来自富力集团的梁影君女士从富力颐安的产品体系出发，向我们展示了一个由自有团队操盘，融合自己的运营特色并完美捕捉华南区域客群特点的创新城市型康养综合体CCRC项目。

1. 稀缺区位&全龄化社区项目：

城市型，离城市中心半小时车程，提升子女探望频率；

全龄化社区，市区稀缺、具有一定生态规模的养老社区项目，目标客群全龄化覆盖。

2. 以医带养，多层次医疗保障，全面构筑四级防线：

国际医疗保障，广州富力医院+UCLA Health附属医院；

绿色通道、急救保障，知名三甲医院绿色通道、双向转诊；

专业康复护理、复健计划，康复医疗中心提供专业化康复护理服务；

慢病管理、中医调理、膳食营养、心理健康，专属私人医生、常见病多发病等健康管理。

3. 高品质且高效的生活起居与公共空间：

适老化设计生活居所，鼓励长者独立自理，重建生活的自尊心和自信心；

高效灵活多变的公共空间，载体保障各项活动需求，提高空间使用效率，节约成本。

04.

华润置地康养改造项目的进阶道路

以北京项目为例

关键词：既有物业改造+运营后评估+产品优化+华北

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分享嘉宾

华润置地华北大区康养设计负责人

张旭

如今，行业政策、规范愈发严苛，康养项目运营成本控制难上加难；疫情常态化，人员管控亟需通盘考量；再者，空间内的美观、实用两者博弈，其评判标准是什么？如果说前几位嘉宾的分享是以开发商的角度在探索康养项目的可能性，那么华润置地张旭女士为我们带来的分享则是以北京“悦年华·颐养中心“项目为例，从使用方和运营方的视角对康养改造项目进行的经验总结。

项目产品改造进阶的三个方面：

产品需求输出，建立设计需求表。

功能性取舍、产品细节提升，综合考虑疫情、招工的实际情况，宿舍为必须功能项；床位数量是理论数据还是实际数据应前期夯实；重视更安全、更方便、更便捷的使用者需求。

美or实用？招牌形象与实用功能的取舍，注重生活者需求。

05.

混合的真实

多元业态视角下的生活场景构建

关键词：复合型业态+复杂性+境外

作为设计师，如何在多元业态内为康养这一特殊客群构建丰富的生活场景？设计空间的人文性、城市生活的归属感如何营造？来自伍兹贝格的黄馨谚女士和栖城设计的吴庆喆先生，以“混合的真实”为题，以代表性实践案例展示其对康养空间未来设计趋势的思考和城市规划设计的展望。

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分享嘉宾

伍兹贝格全球高级董事合伙人

黄馨谚

以U-City联合社区为例，项目原址为当地教堂，定位为融合不同人群，包括老年人群和教堂志愿者的多功能空间。设计为垂直塔楼的模式，可分为三个分区，每一个板块都有其错位与标识性，再通过营造延展的共享空间成为社交和交流的空间，以此创造项目的独特性。建筑本身作为社会干预手段提高了对社区的影响。从人的意识出发，对养老建筑产生了诸多想象并在社会学等不同维度激发创新模式。

特色空间营造：

Entrance Level，配有接待的前台，餐厅可为长者或社区居民服务。

Multi-Function Level，可以通过不同的隔断拆合满足不同功能的需要，同时也满足教会周日聚会的需要。

教堂办公层则兼具办公与健身的功能，使得长者与不同代际的群体有接触的机会。

8~12层，服务于失能与临终关怀长者；13~18层，打造了活力长者公寓，也设计了使得长者可以充分交流的室内外空间。

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分享嘉宾

栖城设计建筑设计总监

吴庆喆

未来的规划设计趋势是混合的，也是具有归属感的。在城市中我们想要呈现的康养社区空间，是能打破常规配套“道具化”“乐园化“趋势的。以绍兴元垄项目为例——

1. 个性独立的业态组合：

作为较为复杂的康养综合体项目，站在开发角度，让每个业态具备独立经营的可能；站在城市和社区的维度，能摒除单一性，鼓励多样性。

项目内部业态之间，以相互促进的原则按需组合，互相“带货”。

2. 社区与城市的内外双循环：

我们希望社区内部功能业态能够良性运营和发展，同时和城市之间能够保持积极的互动。站在“长者”这一社区使用者的视角看，真正的开放是，他们的时间与世界能够保持同步，能够看到社区和城市日新月异的变化，获得真实的生活。

考虑到整个社区的发展和运营的可持续性，在功能业态上预留根据经营状况和城市发展趋势进行拓展和转化的可能性。

控制核心配套功能的规模和服务业态，鼓励将特色功能融合在其他综合业态中，由社会经营来分担运营成本。同时鼓励长者参与其中，比如租赁铺位开设工作室等，弱化管理边界。

栖城设计于第八届SIC老博会的展位

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