中国即将迎来人口红利拐点，未来人口老龄化进程加快成为社会日益关注的现实问题。业界预计未来10年内，中国60岁以上的人口将达到2.43亿，占总人口比重18％。未来10年养老住宅的需求量将会保持每年10％的增长，成为市场的消费主导，养老地产将会出现“井喷”现象。养老地产的快速发展，促使国内地产开发商纷纷“试水”养老地产项目。

　　养老模式大不同

　　人口老龄化是一个全球性问题，在国内也成为一个主要社会问题。人口老龄化加剧，给传统养老模式带来很大的压力。而我国近年来由于子女赡养负担加重、生活观念转变等原因，造成许多老年人成为空巢家庭或独居家庭，急需探索新的养老模式。从西方发达国家来看，养老模式目前主要有以下几种：

　　一是家庭养老。老年人居住在家庭中，主要由家庭成员对老人提供赡养服务的养老模式。这种模式为目前包括中国在内各国大多数家庭所采用。

　　二是居家养老。老人居住在家中，由所居住的社区来提供养老服务的一种养老方式。这种模式主要依托老人所居住的社区建立的社会化养老服务体系，使老人既能继续留在熟悉的环境中，又能得到适当的生活娱乐、身体健康、精神方面等照顾。目前欧美等发达国家接受居家养老服务的老年人的比例在80％左右。

　　三是机构养老。将老人集中在专门的养老院、托老所、老年公寓等养老机构中的养老模式。

　　四是辅助生活、辅助医疗养老。在老年社区中建立辅助生活区或辅助医疗区，为生活完全或部分不能自理的老人提供就餐、洗衣、清理房间、医药管理、护理照料和康复治疗等养老服务。

　　居家社区成主流

　　机构养老、辅助生活等模式是老龄化中期的主要产物，目前在欧洲、日本、新加坡等国家养老体系中被部分采用。随着发达国家大多进入老龄化加剧时期，老年人占比较高，通过政府福利政策支持修建较完备的养老设施已难以满足社会要求，通过社会力量兴建的“居家养老社区”就逐渐成为主流。居家养老社区通过整合个人家庭、居住社区、配套设施等资源，使老人回归家庭，情感需求能够得到充分满足；同时通过社区丰富多彩活动满足老年人需求，是欧美国家解决养老问题的主要方式。这种模式的运营主体大多以开发商为主，并进行商业化运作，居家养老模式的兴起也带动了养老住宅地产行业的发展。

　　作为比较典型的美国养老地产的商业化开发模式，CCRC（ ContinuingCare Retirement Community）意为持续照料退休社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，当老年人在健康状况和自理能力发生变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

　　CCRC是为各类老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段对居住和配套服务的不同要求，老人不需要搬家就可以在社区中安享晚年的综合社区。

　　美国太阳城也是国外比较著名的养老地产案例。作为专供退休老人居住和疗养的社区，它经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区。两种模式的优势特色各异，各有成功独到之处。对国内养老养生地产的开发都有借鉴意义。

　　过渡时期催发展

　　笔者认为，国内房地产市场中短期可能进入调整时期，但长周期来看房地产行业仍将处于上升周期。其中，养老地产可能是房地产行业未来长期发展的“金矿”。有数据表明，截至2013年，我国60岁以上老年人口已超过2亿，占比接近总人口的15％。我国养老市场资金规模近4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。若其中10％的老年人口入住养老社区，未来三年将催生至少4500个养老地产项目需求。

　　目前，我国正处于“以机构养老为主的第二阶段向居家养老为主的第三阶段过渡”时期，而居家养老方式正在逐渐兴起。目前60、70年代出生的人是社会核心层，也是具有较强经济基础的年龄阶层，他们中的一部分人能够接受从被动养老到主动享受养老生活的转变，他们更希望退休后与子女分开居住，能够更好地享受晚年生活。这一群体将成为未来养老住宅地产的潜在客户，并将催生养老养生地产成为房地产开发的新热土。

　　养老地产新策略

　　近几年来，以居家养老社区为主要模式，由开发商或保险机构等投资兴建会员制或度假式的大型养老社区越来越成为行业的发展方向。但是，目前国内养老地产项目受客观条件、思路观念的限制，尚具有一定的问题：

　　一是开发档次较低，配套和服务水平有限；二是产业规模小，产业链整合度低；三是缺乏开发全过程的经验，而照搬国外经验水土不服；四是缺乏清晰的市场定位，对老年客户群体细分不够；五是养老相关政策“不落地”，产业标准缺失。概括起来，在国内开发养老地产项目关键因素是“硬件建设是基础，软件服务是核心”。

　　综合以上对国内外养老地产项目的发展模式与现状分析，居家养老社区是未来国内养老地产发展的主要方向。建议在国内开发养老地产应从项目定位、项目选址、投资方式、项目运营以及盈利模式等方面入手，具体发展策略如下：

　　项目定位：应集中于北上广深一线城市，或是人口集中、具有区域优势的部分二线城市。以上区域的目标客户群体具有较强的经济实力，思想观念较易接受新型养老方式。考虑到品牌效应、项目口碑等因素，项目最好定位于大型居家养老社区，一般多为大型低密度养老社区或综合体，设有专门面向老年群体适应各年龄层群体的居住板块，并有专门的养老配套机构与设施。

　　项目选址：结合城市的自然环境与周边区域环境，在选址上可以选择“郊区型”、“景区型”、“气候区域型”，前二项注重自然景观环境，强调优美的自然生态与休闲娱乐相结合。第三项利用南北方季节差异，使老人能够充分享受各地最舒适的季节，实现老人旅游度假式的养老养生方式。

　　投资方式：投资养老地产项目一般需要长期持有物业进行出租，造成投资回报周期长，影响资金周转与使用效率。因此在项目资金来源上可以有以下几种方式选择：一是长期持有物业，出租物业回报；二是项目采取“出售+出租”两种方式，既可加快资金回流，缩短项目周期，又可以获得长期回报；三是采取房地产信托投资基金(REITs)模式、信托投资、联合贷款等间接投资方式。

　　项目运营：投资兴建养老地产项目后，后期项目运营是项目维护客户信誉、保证项目长期收益的重要环节。居家养老社区项目一般是养老住宅与娱乐、医疗、旅游、度假、教育等配套产品的全方位结合，利润来源不仅是住宅产品，还有配套服务的物业所带来的增值收益。所以对开发商专业要求高，而后期物业的经营管理风险也大。从现有养老地产项目来看，社区入住率是决定项目能否在预定期限内实现盈利的关键因素（一般入住率达到90％是最理想状态）。因此，项目后期物业的经营管理最好由品牌开发商或专业物业管理团队来运作，这样可以增强开发商从前期开发到后期物业管理全产业链的粘性。

　　盈利模式：大体可分为“长期出租”以及“出售与出租兼有”两种模式。二种模式的选择取决于前期资金的来源属性。笔者更倾向于后者，因为可以滚动开发、提高资金使用效率。而在项目具体运作中体现为销售产权模式、会员制模式两种。会员制模式就是在不能进行产权分割销售的情况下，出租物业使用权，其中又包括非记名会员制和记名会员制两种模式。在交纳一定数额的会员费购得会员卡，每月交纳一定管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。非记名会员制则只交纳一定的抵押金，每月交纳管理费与服务费，适用于短期旅游或度假老人。

来源：《财富管理》杂志