一、德国老年居住建筑发展情况

(一)德国人口特征及社会养老模式

现阶段，德国过低的出生率和高龄人口的不断增长使得德国的人口老龄化趋势更加严峻，与家人同住的老人仅占老年家庭总数的 1/4；截止到 2002 年，60 岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的 24%。

德国主要的养老模式是社会养老，家庭养老相对比较少见。2001年的调查显示，德国24％的老人选择独居，66％的老人与配偶共居，只有7％的老人选择与子女同居。德国的老年人几乎都希望住在自己独立的住宅和熟悉的环境里安度晚年，即使在体能下降，行动不便，需要照料和护理的情况下也不例外。大部分的德国老年人选择在宅养老，因此全德约95％的老年人住在自己家中，只有5％的老年人住在养老院、老年人护理中心等养老机构里。

20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式，德国“护理式”老年人居住模式也是当今世界比较先进的老年人居住模式之一。

（二）德国政府对老年住宅市场的政策支持

政府通过“四大支柱”保证了老年人养老的权益：第一支柱是社会基本养老保障；第二支柱是私人养老金计划；第三支柱是个人储蓄；第四支柱是援助计划。

德国的养老制度被誉为“世界上最慷慨的养老制度” 。早在19世纪末，当时的宰相俾斯麦就设立了养老保险。和其它经济领域一样，德国联邦政府原则上不直接介入老年住区市场的开发。但政策上的支持是积极的。其主要表现在财政上对于需护理老人的支持，在税务上对于护理企业的支持。

二、德国老年居住建筑现状

(一)德国老年住区开发模式和运营服务模式及经验

目前德国需护理的老人约230万人。其中150万人以居家养老为主，并结合亲戚朋友邻居的帮助，他们的年龄平均在80岁以下。另80万人选择机构养老，通常在养老院生活的老人远在于80岁以上。所以，需护理老人的第一阶段以居家养老结合社区服务为主，第二阶段进入机构养老。

1.居家养老（结合社区服务）

居家养老主要是以传统居家上门护理为主，日间照料中心和短期托老所为辅所组成。

居家上门护理——护理保险则按护理级别以固定的金额支持上门护理的服务。

日间照料中心——通过上门护理服务的帮助，在洗漱早点完毕后，老人可去日间照料中心。

短期托老所——在亲戚朋友邻居不在的情况下(如外出旅游)或自己刚从医院回家需康复阶段，老人可进入短期托老所。

2.机构养老（养老院）

80万人2010年选择机构养老(养老院)，十年后(2020年)预计再有10万人进入养老院。老人普遍和子女分居，子女工作的压力和对个人生活的追求以及出生率下降等，是机构养老在德国迅速发展的主要原因。

机构养老(养老院)与居家养老最根本的不同在于24小时的全包位保障：护理、日间生活和起居。

3.居家养老结合机构养老—— 德国式的老年住区

特别近几年来在德国兴起一种新型的居家养老模式-居家服务监护式公寓，通常是因老人行动不便而新建的无障碍公寓。

经验表明，在居家服务监护式公寓和机构养老(养老院)结合后，它受欢迎的程度更高，推广也更快。老人们不仅所得到的服务项目大量增多，而且一旦卧床不起可直接进入邻近的养老院。

（二）模式解剖：“居住+护理”的社区建设和服务提供

“护理式”居住模式将居住功能放在首位，医护功能作为辅助和补充，从而把“居住”和“护理”两种在空间上不一定直接联系的功能结合起来。这种居住模式既弥补了社会养老机构私密性和自主性不足的缺点，同时又能满足老年人对安全感的需求，提供包括照料、护理、帮助和治疗在内的，既灵活而又可靠的全天候服务。

1.“居住 ” 硬件建设

为了增强老年人在居住生活中的独立性和自主性， “护理式”老年人居住模式对住宅及社区环境的规划设计提出了较高的要求：

(1)老年住宅必须充分考虑老年人生理以及心理方面的特殊需求，用一些小尺度，简单但又合理的辅助设施或家具来提高住宅服务质量。例如，为行动不便的老年人设计高度可调节、利于坐着工作的厨房操作台和室内合理装置的防滑扶手等；

(2)住宅和社区的无障碍设计必不可少。

(3)住区环境设计要与住宅尺度相适宜，具有舒适的活动空间、较强的可停留性和清晰安全的交通导向等；

(4)在规划中尽量使住区与当地的社会、市政基础设施紧密联系在一起。

2.“护理”服务软件

“护理式”老年人居住模式的另一个必要因素是“社区服务网络”。这种社区服务主要涵盖了：

(1)家政服务，包括房间和公共区域的卫生清洁、必需品采购、餐饮上门服务、花园修剪、冬季清扫等；

(2)医疗护理服务，包括预防、诊断、救助、治疗、护理、康复、心理或精神帮助等；

(3)其他社会服务，如个人帮助、紧急求助服务、定时探访、聊天、咨询等。

综合来看，护理式老年人居住模式较强的灵活性、适应性、对于人力的高效利用率等特点决定了它的经济适用性。相对于社会养老机构，它的费用要低廉很多。它的产生和发展极大的减轻了社会和老年人自身在居住和养老方面的经济压力。这种“硬件设施”配合“软件服务”的居住模式不仅可以应用于新建居住区，也能融入到已有的住宅小区中。

三、德国老年居住建筑典型案例

案例一: 德国巴伐利亚州Kursana Domizil  Hösbach 老年公寓

Kursana Domizil Hösbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（Hösbach）新开发区，交通较为便利。由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。这个新建的老年公寓共三层，可供100个老人居住。其中80套单人间，每套23平米，10套双人间，每套31平米。其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76%。

在建筑设计上，大量采用了暖色调，并且有良好的采光功能。除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。另外这个老年公寓中还配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具，还可以养宠物。

护理和照料：固定长期护理；短期护理；度假护理和残疾护理；老年痴呆症专业护理

房间基础设施：床及床头柜；睡衣/内衣柜，带安全抽屉；桌子和椅子；餐具柜;吸顶灯、小夜灯；电视和电话;护士呼叫系统；单独的卫浴。

户外区域：花园；露台；大台。

公共区域：大厅；美发沙龙；诊疗；餐馆；礼拜堂（为有宗教信仰的人设计的） ；另外每层还有大的公共休息室和厨房。为了丰富老人的生活，平时老年公寓还举办各种活动，比如音乐、绘画、手工制作、在附近郊游、演讲和音乐会，还有一起体验做美食等。给老人一种胜似在家的感觉。

项目实景图

可享受阳光和户外活动的庭院

阳光露台，从这里能看见大自然风光及附近的新居民区

大厅，这里通常作为老人们见面的地点

休闲娱乐室，在这里老人可以举办私人庆祝会

礼拜堂，这是专门为有宗教信仰的老人设计的。每周末这里都有聚会、查经活动。

老人的房间，他们可以根据喜好，携带自己的家具，以及一些能让他们充满回忆的东西

护理人员陪伴老人们做各种各样的活动，来丰富他们的生活

四、德国老年居住建筑对中国的借鉴意义

中国人口迅速老龄化和庞大的老年人口数量在很大程度上决定了中国对于护理式居住模式的需求。首先，中国社会养老机构的扩建速度远远赶不上人口老龄化的速度也客观上刺激了需求的增加。一方面因为社会养老机构的床位供不应求，另一方面因为大部分老年人无法支付其高额的费用。受传统观念的影响，入住社会养老机构无论是对于老年人本身还是对于其子女都是件羞耻的事情，因为他们觉得只有没有子女或是子女不孝顺的老人才会被送到社会养老机构，相较而言，“护理式”居住模式更加符合中国人的传统思想和价值观念；其次，中国老年人的经济承受能力要远低于西方发达国家，但是中国经济的地域性差异很大，东部沿海地带的经济远比西部内陆地区发达，德国“护理式”居住模式目前只可能在中国经济比较发达的城市地区实现，比如北京、上海。

1、发展以普通自住型老年住宅为主、老年公寓和老年社区为辅的开发模式。低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端收入者以老年公寓和老年社区为主。但是中国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的有效地需求较少。

2、积极探索最有利的养老地产运营模式，目前四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。开发商应积极探索有利的运营模式。企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题，老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善7。

3、可考虑合作开发养老地产，养老地产对现金流要求很高，除房地产开发公司外，一些保险公司、商业地产运营公司、医疗公司等也有进军养老地产的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。

4、地方政府、各界人士、房地产开发商、以及医疗、护理、生活、文化服务商对“护理式”居住模式的支持程度，是决定该模式能否在中国实现的主导力量，地方政府通过减免税收或直接提供经济补助的方式，对房地产开发商给予一定的支持是非常必要的，在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。

5、建设“护理式”老年人社区必须充分利用各住区内现有的医疗、护理、生活服务资源，对其进行整合与补充，并建立服务中介作为联系居住者和各功能服务商之间的纽带。由于老年人移动性不强、行动力下降，各服务商需要为老年居住者提供动态上门服务，建立和维护住区邻里关系对老年人来说也很重要，因为良好的邻里关系有助于老年人的心理健康。

综上所述，在政府政策支持、社会各界积极参与和密切合作的前提下，德国“护理式”老年人居住模式引入中国具有现实可行性，这对于改善中国老年人的居住现状具有重大意义。在模式引入的过程中，须保持谨慎的态度，采用由点到面、循序渐进的发展方式，来规避国际经验移植可能带来的风险。

来源：微信公众号养老最前线