导读

养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。本报告即通过剖析国际上主要国家的养老地产发展模式，研究国内领先养老地产开发企业运作模式，结合大量实际案例，总结出适合国内发展实际情况的养老地产发展模式以意欲进入养老地产领域的企业参考。

1 养老地产 发展背景与开发环境分析

1. 养老地产定义与分类

养老地产的定义

养老地产是指从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于符合老年人相关的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯。

养老地产的分类

按功能来划分，主要有三种：养老院、老年公寓、养老社区。

按用地性质划分，主要有两种：住宅用地、社会福利设施用地。

2. 养老地产开发环境分析

社会需求环境分析

1、人口老龄化现状及趋势

我国已经进入并长期处于老龄化社会，这是二十一世纪中国的一个重要国情。未来我国人口老龄化大体分4个阶段。2011年-2022年是加速发展阶段，老年人口年均增长730万；2023-2035年是快速发展阶段，老年人口年均增加1100万；2036年-2054年是高位发展阶段，老年人口增速放缓，年均增加336万；从2055年起，老年人口达到4.72亿峰值后开始缓慢减少。

2、老年人的特点及养老需求

（1）老年人的特点

从我国来看，由于传统习惯等多方面原因，家庭养老占很大比例，但另一方面随着家庭结构的小型化和空巢家庭越来越多，家庭养老功能在弱化，这势必增加老年人对机构养老服务方式的需求。

（2）老年人的养老需求

据调查显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多受访的高收入者更认为，市场上的老人中心提供的环境和服务无法满足他们的需求。同时，来自国家老龄委的最新数据显示，中国老年人的消费需求已超过1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。

3、现有养老保障体系存在的主要问题

（1）养老保障制度体系残缺，过度分割，杂乱无序，漏洞巨大

（2）个人账户空账运行、养老金的隐性负担过重

（3）养老保险待遇差距拉大

（4）农村社会养老保障尚待解决

3. 我国主要养老模式分析

传统居家养老模式分析

居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供交通和陪伴、老年食堂、法律服务和提供就业机会等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。对居家养老的失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置各种必需的康复辅具，提高生活自理能力和生活质量。

机构养老模式分析

机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：

社区养老模式分析

社区养老模式是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。

反向抵押贷款养老模式

在人口急剧老龄化、传统养老资源弱化和社会养老体系不健全的背景下，借鉴国外的经验，中国也开始了以反向抵押贷款为代表的以房养老的探索。

2 养老地产 投资开发模式分析

国内养老地产开发模式分析

养老地产融资模式分析

1、融资来源

由于我国的金融体系的不健全，投融资主体相对而言比较单一。改革开放以来，我国的房地产融资渠道打破了以往单一的依靠国有商业银行的桎梏，开始向多元化发展，但是相对国外发达国家的完善的金融体系而言，我国目前的房地产融资渠道仍然非常狭窄，资金不足是困扰房地产市场发展的一大因素。当前房地产投资主要有三种：国有商业银行、住房公积金组织和房地产证券化部门。

2、融资方式分析

养老地产运营模式分析

1、“养老文化”概念营销模式

养老文化是指健康养老、便捷养老、安居养老、亲情养老等养老理念的集合体。而养老文化的概念营销是指养老地产在经营理念上将这类养老文化融入养老地产项目，用项目作为这种文化的载体，在养老住户认同这种养老文化的基础之上对于项目进行营销。

2、养老地产产业链延伸模式

产业链是一个包含价值链、企业链、供需链和空间链四个维度的概念。这四个维度在相互对接的均衡过程中形成了产业链。这种“对接机制”是产业链形成的内模式，作为一种客观规律，他像一只“无形之手”调控着产业链的形成。产业链延伸是将一条已经存在的产业链尽可能地向上下游拓展延伸。就养老地产产业而言，其产业链的延伸主要是指向下延伸。

3、租、售、反按揭组合入住模式

通过采用租、售、反按揭组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。

3 国内养老地产 现状与瓶颈分析

1. 养老地产行业发展现状及市场分析

市场客户群体分析

1、世界人口老龄化是必然趋势

人口老龄化是经济发展和社会进步的必然结果，是世界人口发展的普遍规律。二十一世纪将继续增长，根据预测世界60岁以上老年人口比例将由2000年的10.0%，上升到2025年的15.1%，2050年的21.7%；65岁以上老年人口比例相应由6.9%上升到10.5%、16.1%；年龄中位数相应由26.8岁上升到32.8岁、37.8岁。

 

2、中国已经成为老年人口最多的国家

我国老年化过程将经历三个阶段，分别为快速老年化阶段、加速老年化阶段、重度老年化阶段，其中重度老年化阶段的老年化水平为31%，80岁以上人口所占比例为25%。

市场发展空间分析

1、养老地产行业有众多人口的支撑

预计到21世纪中叶我国老年人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老人数已超过1.3亿（占总人口的10.1%），到2050年将增加到4亿（占总人口的23%）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

2、老年消费者对养老地产的购买力不断提高

购买力是以收入来做保证的，老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。

3、购房者对老年房产的购买意向逐渐增强

随着社会进步和经济收入的提高，老年人正在逐步抛弃"重积蓄、轻消费"、"重子女、轻自己"的传统观念，花钱买健康，花钱买潇洒正成为现代老人的时尚追求。

4、老年人养老逐步走向集中养老转移

集中养老是未来养老的发展趋势，也是解决低收入老人养老问题的重要渠道，同时可以让老年人摆脱孤单、享受生活。

5、“421家庭“加快养老住宅的发展

独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，并加重了70、80后子女肩上的担子：不仅要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。社会养老逐渐成为未来养老的一种趋势。根据推算，目前经济水平中等以上的老年人有60%选择居住老年公寓。

6、北京和上海等地的老年住宅比较火热

根据对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。

行业发展现状分析

1、养老地产需求分析

（1）宜居社区养老缺口巨大

据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元，潜力巨大。

（2）老年人养老居住观念逐步变化

养老观念改变，41%的老人选择与子女分住，随着观念改变这一趋势将上升。根据居住方式偏好可以看出，59%的老年人仍希望与子女住在一起。

2、养老地产供给分析

（1）社会资本纷纷进军养老地产，目前投资养老地产的企业主要是房地产商、保险商、社会养老机构。目前由于国内养老模式还在于家庭养老，进入企业或社会养老机构还占少数，导致目前许多养老住宅入住率不高，普遍处于亏损状态，供大于求的局面还一直存在。

（2）需求空间

国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。

3、养老地产市场的发展趋势

（1）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节

（2）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅”

（3）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。

2. 养老地产行业存在问题分析

政府扶持政策不明晰

由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。

市场定位同质化现象严重

目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。

经营模式缺乏创新

1、目前国内养老地产经营模式现状

目前，珠三角的养老地产开发经营模式依旧没有摆脱传统房地产的固有模式，采用散售卖出式、持有物业式、部分卖出与部分持有结合式等。

2、目前国主要的经营发展模式

针对中国国情和养老产业发展的现状，整合各类研究和案例，时下养老地产产业的探索及模式主要有以下三种：

第一种是开发企业主导型的老年社区开发。现在国内一些比较大的知名企业，像万科、远洋、绿城等，都做了一些养老地产项目。第二种是政府主导的公办民营的模式，即有公私合作的性质（PPP）。第三种是保险机构主导型开发模式。保险机构参与养老地产开发，可将养老保险、健康保险等金融产品与实体养老社区相结合，以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游老年人的服务产品，打造一个完整的产业链，创造一种从“摇篮”到“天堂”的全新保障模式。

4 养老地产 领先企业经营状况分析

1. 房地产开发商养老地产战略分析

保利房地产（集团）股份有限公司经营情况分析

1、企业发展概况

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续五年获得中国房地产行业领导公司品牌，品牌价值已突破300亿元。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，股票代码：600048。

2、企业主营业务分析

保利房地产（集团）股份有限公司主营业务是房地产开发，包括精品住宅、商务办公，高端休闲、商贸会展、购物中心、五星酒店、养老地产等业务。公司目前加大创新力度，积极推动房地产金融、养老地产、精装修、概念地产（旅游、文化、电商等）等各项业务的创新发展，高度重视和关注移动互联对房地产行业的影响，同时稳步推进海外拓展战略。

3、企业养老地产战略分析

（1）地产战略

保利养老地产战略为：以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求的“三位一体”养老模式，满足老年人的全方位需求。

（2）盈利模式

保利养老产业盈利模式为微利模式，在投入阶段主要集中在适老住宅销售、适老产品研发设计，以及适老设备改造。中长期计划用三到五年时间，使养老产业的运营进入稳健经营阶段。

4、企业养老地产项目推进现状

目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中北京西山林语和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营，截至2013年12月31日，保利地产北京西山林语乐龄中心入住率已接近60%，上海西塘越积极筹备“一地入会多地养老”平台的建立，成都两河颐养生态休闲示范基地已完成方案规划。

5、企业发展养老地产优劣势分析

2. 养老地产标杆运营商经营状况分析

亲和源股份有限公司经营情况分析

1、企业发展概况

亲和源股份有限公司创建于2005年3月，前身为上海康桥公共事业投资有限公司，由上海新建桥企业集团有限公司和浦东新区康桥镇集体资产管理有限公司出资组建。2007年9月公司增资扩股，增加了上海日扬房地产有限公司、上海亲和源投资有限公司两家股东单位，同时更名为亲和源股份有限公司。2010年，港资贽信资本进入亲和源。

2、企业经营状况分析

亲和源股份有限公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个会员制养老社区-上海亲和源。社区占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米。

2013年9月，经过两年半潜心打造的亲和源全国连锁项目之一-海宁琳轩·养生源，正式启动运行；自此，亲和源全国连锁项目已达6个，遍布全国4个省份。2013年10月，亲和源被评选为“中国养老产业公众满意最佳典范品牌”。

3、企业养老地产项目运营模式

亲和源设置了两种运营模式：

一种是让渡使用权的模式。这一模式是将老年公寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人，而产权保存在亲和源的开发者手中。这一模式的设计可以保障社区管理的有效与有序性，提升服务的质量与水平。

另一种是产权让渡模式。通过公寓产权的出让来满足传统的产权思想，满足老年人的消费习惯，同时老人仍然通过会员制的安排享受到亲和源系统的服务。

4、企业标杆养老地产项目分析

（1）项目概况

亲和源坐落于上海浦东新区康桥镇上，占地8.4万平方米，建筑面积10万平方米，总投资6亿元，是华东地区最为知名的养老地产项目，也是国内首个开创会员制收费模式的养老地产。社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。

（2）运作模式

对中国养老产业而言，以养老机构为整合核心的“亲和源模式”异军突起，而亲和源也在积极探索中国养老产业发展未来模式，致力成为中国老年产业的第一品牌。以“亲和源”为代表的“亲情养老社区”正在变身为当下国内养老方式的新模式。

（3）融资模式

亲和源的融资模式属于自筹与合作相衔接的模式。其开发建设完全是由一家民营企业，即上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司独立投资完成。

5、企业经营状况优劣势分析

5 养老地产 需求趋势与投资策略

1. 养老地产未来需求规模与结构预测

机构养老型老年住宅需求预测

根据民政部统计，截至2014年底，我国各类老年机构共提供床位551.4万张，每千名老人占有养老床位25.3张。假设2015年我国每千名老人占有养老床位数将达到“十二五”规划的30张，2020年可以达到发达国家的水平40张，则2015年和2020年养老床位数的需求量分别为630万张和1100万张，即2015年仍需要新增床位数80万张，2015-2020年间需要新增床位数450万张，年均新增90万张。

居家养老型老年住宅需求预测

从老年人家庭结构来看，估计未来一段时间，有60岁及以上老年人的家庭户中，有1个老人的家庭所占比例约为55%，有2个老人的家庭所占比例约为45%。则2015年末和2020年末，有60岁及以上老年人的家庭户分别约为1.4亿户和1.6亿户。

居家养老型老年住宅需求的满足可以通过原有普通住宅适老化改造或在新建小区或老年住区中配建适老化设计住宅等方式解决。从老年人住房消费意愿的选择上来看，普通住宅是居家养老型老年住宅的主要形态。假设2015年末和2020年末分别有5%和10%的老年家庭（以中高收入为主）选择新购置适老化设计老年住宅，则2015年末适老化设计老年住宅需求规模约为700万套，2015-2020年间新增适老化设计老年住宅需求规模约为1600万套。

2. 养老地产前景展望与趋势预测

养老地产发展前景展望

根据中国人口统计，1962年到1970年是1949年后中国三次生育高峰中最大的一次，这意味着，从2022年到2030年中国将进入一个老龄人口迅速增加的高峰时期。养老地产的黄金时代最迟在这个时期一定会到来。但同时也应看到现实的制约因素，归根结底，在这个不发达国家，在缺乏国家财政帮助的情况下，老年人的支付能力限制、拖延了养老地产的发展。

养老型住宅建筑公摊面积大、建筑设计细节要求高、小区配套投入大，整体造价必然偏高，养老地产行业应做更多工作来引导社会消费观念的转变。同时，养老型住宅如何借助电子技术帮助老人实现生活更便利更安全、如何与医疗资源紧密结合、如何充分发挥配套设施作用，这些都存在着很多值得研究的内容。

国内养老地产发展趋势

1、综合性住宅成养老地产主导产品

2、市场竞争激烈，设计更看重细节

3、更加注重以人为本的开发理念

4、将细分不同消费档次老年消费群体

5、功能齐全小户型是重要选择

6、项目开发逐步从主城区向郊区转移

7、“山水型”项目更受消费者青睐

8、开发不再片面追求规模与档次

3. 养老地产投资机会与策略分析

养老地产投资风险分析

1、市场风险

中国老龄化势不可挡，但是“淘金”养老地产也并非易事，虽然养老地产发展潜力巨大，进入的企业越来越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”问题的困扰，多数人购买养老服务的能力偏低，不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，都超出多数老年人的承受能力，这就造成一方面公办养老机构一床难求，民办养老机构床位闲置。

2、资本风险

目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，并且由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，因此先期投入资金要求高。

3、运营风险

目前国内养老地产处于起步阶段，项目经营主要模式仍停留在提供休闲、娱乐、医疗配套设施等，缺乏养老地产核心的人文关怀和全面服务照顾。同时，房地产开发商缺乏养生、护理和治疗等技术资源，做物业管理力不从心。

养老地产投资策略分析

1、转变观念，明确市场定位

首先要转变观念，养老是永久性消费，养老地产的价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值，是生活方式的创造，与普通地产截然不同。

2、注重配套服务的建设

养老住区必须考虑配套设施、服务等问题，发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子。要避免走豪华路线，设计符合中国老年人需求的项目。另外，开发模式要多样化，可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。

3、转变角色，进行资源整合

在国外，养老地产的运作基本上需要三种角色的参与，分别是投资商、开发商与养老服务运营商，除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。我国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎，此外，许多外资机构也开始进入中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。

来源：前瞻产业研究院