随着社会老龄化的不断加重，健全养老服务体系，满足多样化养老服务需求，积极应对人口老龄化的实际，使养老服务业成为保障和改善民生的重要举措。在经济发展与社会结构转型的过程中，作为我国养老主要方式的家庭养老服务功能逐渐弱化。同时，由于受传统观念的影响和社会经济发展水平的制约，养老机构无论数量还是质量都不能满足广大老年人日益增长的多样化养老需求。因此，养老问题成为目前社会最为关注的热点、难点问题。

一、我国现状

伴随着住房、社会保险、医疗制度等一系列改革，老年人的传统生活也在发生着各种变化。对“家”的依赖和归属感会愈发强烈，尤其是对老年人的心情有着非常重要的影响。在居住方面，与和儿女家人同住或者去老人院相比，老年人迫切地希望能有一个既可以方便生活、就医、身边随时有专业人员服务，又属于自己的家。所以“产权式养老”是未来发展的有利趋势。

二、产权式养老发展趋势

(一)产权式养老概念。

“产权式”主要是指房屋所有者对该房屋拥有独立的产权,无论居住和投资均具备保值和升值的潜力,作为固定资产投资在各方面非常灵活。

“产权式老年公寓”是指拥有房屋独立产权，并在房屋所在社区内提供专业养老服务的公寓。这种养老新模式为不想住养老院、愿意采取社区居家养老的老年人提供了新选择。

产权式养老还有另一种方式为“以房养老”。

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策将于2014年上半年试行推广。

(二)国内外产权养老模式。

1、天津市首家产权式老年公寓——长庚老年公寓。是“物业服务+养老服务”的双重服务模式，首先它集独立型、服务型、护理型于一身的老年公寓，老年人居住相对集中，且设有老年专业医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等，方便老年人日常生活；其次产权式老年公寓养老将老年人的“自养”与“他养”有机结合，不仅在老年人能够自理时提供服务，在老年人自理比较困难时，同样能够提供高标准的服务。养老小户型专业更舒适，面积都在35平方米左右，且室内高度不低于2.7米，为一室一卫生间，精装修突出“家”的感觉。

2、湖南省衡南县云集镇的衡阳光彩怡园老年养生公寓。作为湖南首家最具规模、最规范的产权式老年公寓，紧傍湘江河畔，毗邻107国道，占地面积100多亩，第一期现有电梯公寓房间近600套，并拥有独立的产权，这些都是80位已经拿到产权证户主选择光彩老年度假公寓的最大吸引力。产权式养老无疑成为大部分养老的最佳首选。真正做到了将“养老”从公益中跳出来。

3、日本，亚洲最早进入老龄化社会的国家，日本主要有两种不同模式。一是政府参与型，分为直接融资方式和间接融资方式。所谓“直接融资方式”，就是政府机构直接经营“以房养老”制度，由行政机构直接融资给借贷人。所谓“间接融资方式”，就是政府机构不直接经营“以房养老”制度，由行政机构在银行和借贷人之间斡旋，最终由银行出面将款项借贷给借贷人。二是民营机构参与型，目前主要有银行、信托公司、信托银行以及房地产公司参与。

4、美国，“以房养老”模式也被称为“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，分三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理。第一种是经美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”贷款，美国大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型。第二种是由政府担保的“倒按揭”贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。第三种是专有“倒按揭”贷款，此“倒按揭”贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，贷款对象资格无需政府认可，属于个人理财产品。

5、加拿大，虽然加拿大的“以房养老”模式主要也表现为“倒按揭”，但与美国不同的是，加拿大的“倒按揭”贷款业务极具个性化。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

6、新加坡，新加坡是实施“以房养老”模式比较成功的国家之一。政府规定“倒按揭”只限于私人建造的商品住房，组屋不能参加“倒按揭”。(组屋是指由新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，类似于我国的经济适用房)。具体模式情况有以下三种：其一，允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。其二，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支。其三，“倒按揭”。退休者将自己的住房抵押给金融机构，按月从该金融机构获得现金收入，退休者仍居住在自己的住房内。当该退休者死亡、出售该住房、搬出或原先商定的贷款期限到期时，抵押变现并结算利息。

三、存在问题

1、所谓的“倒按揭”以房养老，其实质就是住房抵押贷款。目前尚未推广，不仅仅涉及老年人是否接受这一新事物。还普遍担心的一个最大“障碍”就是“70年产权”问题。产权到期后如何处置依然存在政策盲点。

2、房价走势给银行带来的风险。银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下，就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行，就有可能出现到时候变卖房产所得资金不能补上欠款这个“缺口”的问题。

3、缺少服务保证机制。让入住产权式养老公寓的老人能长期保障后期养老服务，而不是像有些物业公司那样说撤就撤，让老人失去服务保障。

四、几点建议

1、建议辽源市有能力的开发商，经过市场调查研究，在规划选址、建筑设计、小区设施、服务功能等方面，进行合理规划，开展产权式养老试点。

2、与外省养老机构联合兴建养老新模式机构。并实行候鸟式、互动式的经营方式。

3、建设公建民营的养老机构，并将经营引入市场竞争机制。

4、建立服务保障机制。建立银行或担保公司等切实可靠机构的第三方担保，对养老服务做出硬性承诺，增强大家对产权式养老公寓的信心。

来源：中国智能养老网