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    现今，养老地产的发展如火如荼，许多开发商正在积极探索这一新兴领域，尤其是高端养老产品的开发。由于国内养老地产发展时间尚短，各方面经验均不足，不少开发商对养老地产应该怎么做都抱有许多的困惑。

　　中国是世界上人口老龄化最快的国家之一。截至 2011年，中国大陆 65岁及以上老年人占总人口的比例为 9 .1%;到 2050年，这一百分比将超过 25%，与发达国家持平。人口老龄化趋势使全社会面临着巨大的养老压力，我国养老设施的床位数量还远远没有达到国际公认的占老年人口总数 5 %的比例，养老机构建设仍存在着巨大的发展空间。近些年，随着人民生活水平的提高和观念意识的转变，高端养老公寓越来越受到老年人及其子女的青睐。

　　然而，中国的养老市场尚处于探索阶段，许多开发商对高端养老产品还没有形成明确的概念，常常以一般的高端房地产开发思路来应对市场。或是一味追求豪华的设施，或是忽视了老年人的看护需求，这些都是许多高端养老产品的开发误区。老年人是否需要高端养老产品，在什么情况下需要，需要怎样的高端养老产品?我们还要对这些问题进行充分的了解，才能做好高端养老产品的开发与运营。

　　笔者此次对于老年人养老居住需求的分析基础主要来源于多年来的养老建筑设计实践经验和调研。一方面，笔者在实践工作中和许多开发商进行过很多的交流，率领工作团队参与了部分针对养老产品的前期客户需求访谈，开展了高端养老设施的使用情况调研，同时还有幸出席了一些养老项目的研讨会，了解市场上产品的定位及其实施过程中遇到的问题;另一方面，笔者在长期的教学研究环节中，专门组织学生开展了针对老年人养老意愿的需求调研，目前调研人数已经达到 500人以上，调研地点遍及全国 160多家养老设施，积累了大量的基础资料。借此机会将这些成果进行归纳梳理，与大家分享。

　　本文将分 4次进行连载，分别从老年人的入住动机、选择养老公寓时考虑的几大因素及对养老公寓硬件环境要求等方面分析老年人对高端养老产品的需求。

　　老年人入住养老公寓的动机

　　在什么情况下老年人会选择入住养老公寓?通过调研分析，我们将老年人的入住动机规为如下四点：

　　①获得及时护理和医疗援助

　　获得及时的护理和医疗援助是老年人入住养老设施的首要动机。由于子女异地就学、异地工作等现象的普遍化，城市和农村的空巢老人越来越多。随着年龄的增长，许多空巢老人对独立生活感到吃力或者开始生活部分不能自理，因此就会产生入住养老设施的想法。另外，与子女分开居住的老年夫妇，当一方去世，另一方失去生活上的照应时，也会促使老人产生“老伴儿不在了，一个人没意思不如去养老公寓”的想法。

　　②减轻子女等家庭成员的照顾负担

　　调研结果显示(右图)，减轻家庭照顾负担是老年人入住养老公寓的第二大原因。独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，并加重了 70、80后子女肩上的担子：不仅要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。这种状况在老人身体尚为健康时或许还可负担，可一旦老人身体出现严重疾病并且需要长期照料时，子女往往要承受巨大的压力：是否要放弃工作来照顾父母?究竟应该由谁来照顾父母?这些都是许多家庭将要面临的问题。为了减轻子女的养老负担，许多身体衰弱或不能自理的老年人会选择入住养老公寓。

　　③享受晚年生活

　　调研中，有相当一部分健康的老年人表示，入住养老公寓是为了享受生活。一方面，养老公寓常常位于城市近郊，空气清新，比家中居住环境更为舒适;另一方面，养老公寓提供的家政、餐饮等服务可以大大减轻老年人的家务劳动负担。特别是出生于上世纪50～ 60年代的人，他们的消费观念较传统的老年人的消费观念有所转变，会更加注重追求生活品质，愿意到条件较好的养老公寓享受老年生活。

　　④摆脱孤单

　　摆脱孤单也是许多老年人选择入住养老设施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。调研中一些老年人表示，和其他老人毗邻而居可以促进沟通，甚至能帮助自己获得继续生活的信心。同时，许多老年人也希望可以和过去的老同学、老朋友、老同事居住在同一个养老公寓，这样既能拥有共同话题，又能互相照应、共度晚年。

　　老年人对入住养老公寓存在的担忧

　　在调研过程中我们了解到，由于一些不确定因素的存在使得老年人对入住养老公寓有所担忧。比如一些观念较为传统的老年人害怕在入住公寓后，会给人一种自己被子女遗弃的印象;还有部分老年人担心养老公寓的生活环境缺少活力，日常生活单调，活动会受到限制;也有一些老年人担心处理不好人际关系，害怕或是不愿意与失能、失智老人做邻居;此外，服务不周、饭菜不合胃口等原因会导致情绪不稳定也是许多老年人考虑入住养老公寓时所担心的问题。

　　总结下来，希望得到全面的照顾、减轻家庭负担、享受老年生活和摆脱孤单是老年人选择入住养老公寓的几大主要原因。而认为入住养老公寓就是被子女遗弃的观念、担心生活环境缺乏活力、害怕人际关系难以处理以及对公寓服务水平的疑虑都会令老年人对入住养老公寓产生抗拒。

　　因此，高端养老公寓如果能在护理、医疗条件和硬件设施上满足老人及其家人的需求，并营造出一个温馨有爱、充满活力的氛围，将大大提高其对老年人的吸引力。

　　在下一期中，我们将从区位交通、入住费用、护理服务等角度进一步剖析老年人在选择养老公寓时所考虑的几大因素，欢迎继续关注。

来源： 中国房地产报