虽然养老地产前景看好，众多房企也纷纷进军养老地产，但是，中国的养老地产在发展中也遇到了瓶颈，困境中的养老地产如何突围？养老地产的发展运营模式又应该是怎样的？

养老地产发展瓶颈

尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。

土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。

现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。

除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。。“由于缺乏足够的政府支持，包括特殊的金融政策、税收政策、土地政策等，目前开发商运作养老地产的过程较为艰辛，像在丛林中摸索着前进。养老地产很容易演变成以养老名义进行的纯房地产项目，而没被当成一项全民的产业得到重视。”一位业内人士指出。

戴德梁行黎庆文认为，土地价格高，税收重使养老社区的开发成本高企。即使国家政策支持收取“进入资格费”，可能也会因为太高昂而吓退消费相对保守的老人。在国外，政府通过优惠和直接补贴来最大限度地降低“进入资格费”的台阶。

而与此同时，由于国内养老地产运营模式仍不成熟，投资回报率不确定性较高，投资风险也较大，加之投资资金要求高，收益回款慢，都成为养老地产行业发展的瓶颈。

戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。

三种盈利模式仍待探索

尽管前景看好，但养老地产目前面临的诸多问题依然突出。

全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存表示，天津有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，很明显的“挂羊头卖狗肉”。

“就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”有业内人士指出。

正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。“一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”业内人士表示，不过，排除上述缺陷，“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，将会是房地产企业考虑的重点。

模式之二则是“销售加持有”的方式，可以回笼资金，另外一方面可以推动政策获取后期运营的持续收入。据悉已有房地产企业开始了类似操作。

模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。会员制是养老地产项目颇为青睐的经营方式。上海亲和源在2008年进入市场时，推行的即是会员制。据介绍，该项目有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元（需一次性缴纳），按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万、3.98万、6.98万元。A卡可继承，可转让，如果转让需交卡费10%的转让费。B卡为“终身卡”（15年），年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。

“卡费和年费均随着市场价不断调整，但已入住的老人卡费是不变的。”项目负责人称，上海亲和源的A卡卡费已经从最初的50万涨到目前89万元；B卡大套户型的卡费，也从60万涨到现在88万元，小套从33万涨到了45万元。

成功的养老模式

日本：兴建社区老年服务站

日本是老龄化最严重的国家之一，预计到2055年每2.5个日本人中就有1个65岁以上的老人，每4个日本人中就有1名75岁以上的老人。

日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求，养老模式也逐渐从医院和机构养老向家庭养老过渡。相关居住建筑包括各种层次的老人之家、租赁式的老人住宅、以及银发住宅等，服务设施则主要围绕社区设置，如日托中心、短期入住设施、小规模多功能服务站、在宅介护支援中心、咨询中心等。

小规模多功能服务站作为介护保险制度的一个重要产物，也是日本政府近年来着力推行的养老服务模式。它通过政府主导下的市场运营模式，实现了嵌入社区中的就近服务，使养老服务全方位进入家庭，介护保险政策得以落地。

日本三种养老模式（来源：中国敬老院网）

中国台湾：多元化的老年公寓

台湾的养老设施依据经营主体的不同，形成公办公营、公办民营和私立民营等多元化的经营形式，面向老年人市场提供敬老院、高档老年公寓、养生文化村、安养中心等多种居住建筑类型。

台湾土地资源紧缺，一种常见的老年居住建筑是城区综合体形式的老年公寓。这类老年公寓主要面向中高收入的老年群体，社工参与是其重要特色。老年公寓多为高层建筑，在一栋建筑中，既有独立、半独立的老年人居住单间或套房，又配套有全面的公共服务，如馆内门诊、健康咨询、会客、棋牌、表演、餐饮、娱乐、美发、视听等内容。运营模式可以采取租赁式、产权式或产权带租式等多种形式。

中国香港：政府投资民间运营

在香港的整个养老服务体系中，政府的角色更多是个“投资者”“制片人”，真正的“导演”、“演员”是香港众多的民间机构，他们承担了大约90%的养老服务。

香港社会福利署早在2000年就推行了“安老服务统一评估机制”，评估长者在护理方面的需要，并编配合适的长期护理服务。而该署资助的非政府机构中，老人服务是除康复及医务社会服务外占比例最高的。

有一项统计，目前香港从事养老服务的人员约3万人，其中专业社会工作人员约占50%。香港年轻人当中，做社工的热情也非常高。社工收入在香港还算不错，月薪基本都在1万元以上，社会认同度和社会地位也比较高，不存在职业歧视。社工都是非常专业的人才，香港很多大学都有社工专业，学生毕业后基本都会从事社工工作。